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广州楼市步入政策“真空期”,市场观望情绪浓厚


广州城景。吕颖雅/摄

吕颖雅/发自广州

广州某网红盘的销售人员陈丽,最近心情颇为复杂。

陈丽所在的楼盘即将进入升筹阶段,但她手中不少已冻资的客户却犹豫不决。有客户表示要在政策明朗之后再做决定,也有一些客户直接表示希望将冻结的资金解冻。

换句话讲,客户们在等待广州楼市政策进一步调整。

陈丽说,其所在项目其实也很着急,现行的“认房又认贷”政策导致部分改善型购房者在换房过程中首付比例高达4~7成。如果政策调整为“认房不认贷”,首付比例可以降至3成,这也意味着只需出售手中的房子,就能按照首套房的标准贷款,减轻资金压力。

7月30日,广州市住房和城乡建设局相关工作人员曾表示,广州市住房和城乡建设局正认真学习领会中央政治局会议精神,按照倪虹部长在有关座谈会上的讲话要求,在市委、市政府领导下,坚持稳中求进工作总基调,实事求是抓紧推进落实,将结合广州实际尽快推出有关政策措施,大力支持、更好地满足刚性和改善性住房需求,促进广州房地产市场平稳健康发展。

到了8月7日,针对“广州市将在哪些方面支持及满足刚性和改善性住房需求,是否会执行认房不认贷”的提问,广州市住房和城乡建设局回复表示,相关政策正在研究中,具体以官网公布为准。

一位开发商营销负责人称,现在广州楼市正处于政策“真空期”,市场充斥着观望情绪。尽管政策吹风后市场稍有好转,但整体成交表现依然未达到预期,这让团队的士气稍感沮丧。

即便是早早出台了利好政策的南沙,效果也不尽如人意。南沙某楼盘的操盘手透露,虽然人才政策放宽已有一段时间,再加上最近的政策预期,看房人数有所增加,但成交量的变化却不大。

广东中原地产项目部总经理黄韬分析,近期市场状况仍未好转,原因主要有两方面:首先,由于政策尚未落实,计划购房的买家普遍持观望态度,特别是很多“卖一买一”的购房者旧房子卖不出去,导致资金紧缺。如果能用好政策“工具箱”,在限贷、税费等方面作出调整,可以刺激改善性需求的释放。其次,目前大多数开发商的降价促销幅度都在10%以内,缺乏大幅降价带动成交的情况。

据克而瑞统计,进入8月,广州一手房周成交面积维持在10万多平方米,创下近八周的低点。一些来访和成交量较好的项目,像保利翔龙天汇,主要是加大了渠道力度,周来访量超过200组。此外,万科金域曦府、万科黄埔新城、天河和樾府的来访量也相对可观。

在成交方面,黄埔的保利翔龙天汇、万科黄埔新城、时代天韵、保利罗兰国际、合生中央城、星汇城等项目,周成交量都在10套左右。细心观察可以发现,这些都是市场上的热盘,主打性价比,去化一直都不错。但与4、5月相比,这些项目的来访和成交量也都下跌了2~3成。


数据来源:克而瑞广佛区域

政策“真空期”一手市场去化难,却传言不少二手房业主闻风涨价。

有中介机构人士回应称,政策“雷声大雨点小”,涨价只是极个别业主的行为,没有代表性。真实的市场状况依然平静,放盘量继续增加,成交低迷,唯一的变化是不少卖家都接受了降价的现实。

国家统计局最新数据显示,7月份广州的二手房价格环比下降了1%,在一线城市中降幅居首。

李恩正打算出售位于金沙洲的一套小三房,面积80多平方米,挂牌价为300万元。他透露,7月份时,有两名有意向的买家都将售价直接压至260万元,导致双方无法继续谈下去。进入8月,连询价的买家都没有了,取而代之的是几乎每两天就会收到一家中介机构的电话,试图探听底价信息。

广州中原地产研究发展部认为,目前二手市场买家对市场预期不高,他们更倾向于持币观望,这导致成交情况持续低迷,成交周期不断延长。此外,市区新盘供应力度不减,中心区越秀、荔湾、海珠等区域均有优质全新盘入市,促使不少二手买家分流至新房市场。

广州市房地产协会专家委员、地产经济学家邓浩志则认为,政策利好对楼市的影响并非立竿见影,而是需要一个逐步过程。目前,管理层的表态为楼市的复苏定下了基调,但其效果取决于各地政策的力度。这些政策再传导到市场,推动成交量逐步提升,这一过程通常需要1~2个月的时间。只有持续的热销态势才能促使库存继续下降。目前情况显示,广州的一手房库存去化周期大约为18个月左右,只有当这个周期缩短至12个月以内,价格才会开始逐渐上升。

“看好即将到来的‘金九银十’,相信届时政策会进一步明朗化,成交量必然会有一波上涨,将会成为今年2~3月后又一个小高峰,价格方面预计不会有太大波动。”黄韬补充道,不要寄望政策出台后市场会立即逆转,因为楼市的低迷实质上是由购房者信心不足和资金紧缺所致,经济复苏需要时间。

(应受访者要求文中陈丽、李恩均为化名)

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