本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道
6月23日晚间，美的置业（3990.HK）公告拟将房地产开发业务进行内部重组，由私人公司持有该业务，同时组建私人公司集团，接着通过实物分派私人公司股份的方式将私人公司集团从美的置业剥离。分派完成后，控股股东将全面收购房地产开发业务的剩余股权至100%持股。也就是说，美的置业全资持有的房地产开发业务产权线将从上市公司重组至控股股东，房地产开发业务从上市资产变成非上市资产。
重组完成后，美的置业将专注经营性业务，围绕物业管理、商业管理、智能化、装配式建筑和室内装修开展业务，以及承接控股股东所持房地产开发资产的全链条开发管理。
6月24日，美的置业方面对《中国经营报》记者表示，推进上述股权重组，公司经营业务实质、管理体制及业务运作未有变化，不受影响，经营团队保持不变，仍由现有团队统一开发、运营、销售、服务，并轻装上阵，摒弃传统快周转模式，进一步瞄准如何制造“好房子、好服务、好生活”的新课题。
减少负债及信用风险
6月24日开盘，美的置业股价迎来大涨，盘中触及7.54港元/股，截至收盘报收6.37港元/股，涨幅约70%。此前一天晚间，美的置业公告剥离房地产开发业务的消息。
公告显示，美的置业拟采用香港资本市场常见的实物方式分派来推进股权重组。重组完成后，美的置业将实现房地产开发重资产业务与持续经营性业务的股权分设。
具体而言，通过实物方式分派，美的置业将其持有的房地产开发业务产权线作为特别股息分派给上市公司的全体股东。分派后，重资产的房地产开发业务从美的置业的子公司调整为美的置业的兄弟公司。此次分派还提供现金选择权，即持有美的置业股票的股东如不参与房地产开发业务股权的实物分派，可选择对等的现金分派，每股现金分派金额为5.9港元（较6月21日公司收市价溢价约57.33%）。
一系列重组后，美的置业控股股东（何享健、卢德燕）持有的美的控股有限公司将100%持有非上市房地产开发业务产权线，以及美的置业的81.13%股权。
公告显示，截至2023年年末，美的置业房地产开发及销售业务（不包括公司持有及运营的商业物业和产业园）涉及319个物业开发项目，土地储备总建筑面积约2650万平方米，这些项目大多为住宅物业，分布于粤港澳大湾区、长三角经济区等五大区域。
美的置业在公告中表示，尽管公司维持了健康的财务比率并设法满足“三道红线”的要求，但公司仍须承担沉重负担以支持房地产开发业务。“把房地产开发业务从公司剥离将可减少公司的负债和与房地产开发业务的重资产属性相关的信用风险，并为股东提供变现其在公司部分投资的选择权，减少股东与公司股份相关的房地产开发业务投资风险。”
重心转移至轻资产模式
年报显示，截至2023年年末，美的置业有息负债总量为380.7亿元，较2022年年末下降约104亿元，公司净负债率为35.8%，现金短债比为1.44，资产负债率为67.3%，“三道红线”保持“绿档”，加权平均融资成本为4.8%。
2023年，美的置业实现合同销售总额658.5亿元。今年1—5月，美的置业及其附属公司连同其合营企业和联营公司的合同销售金额约169.4亿元，对应已售建筑面积约149.8万平方米。
记者注意到，美的置业总裁郝恒乐曾在今年3月举行的业绩会上表示，2024年美的置业提出重走新的“长征路”。“2024年以前，也就是上一个阶段，美的置业走过了一个周期，可以说有得有失，有经验也有教训。2024年是非常关键的新长征路的起点，聚焦结构优化是主旋律，这当中包括城市布局优化、负债结构优化、业务结构优化。”
公告显示，剥离重资产的房地产开发业务后，美的置业将专注于以轻资产为主的保留业务。该保留业务包括物业管理服务业务、商业物业和产业园业务、房地产科技业务、建设项目管理业务。
“将重资产的房地产开发业务剥离将不可避免地缩减公司整体业务的规模，但将重心转移到轻资产模式能够使公司的保留业务实现更高的利润率（与房地产开发业务相比），并减少在房地产市场的周期性风险敞口。”美的置业在公告中表示，当前，轻资产保留业务的利润率相对较高，但被利润率相对较低的房地产开发业务所冲减，因此，投资者难以单独对轻资产保留业务进行估值。推进重组及分派后，公司股价将更好地反映保留业务的价值。对于新型轻资产业务模式，美的置业方面认为其具有增长潜力和重估机会。
中指研究院企业研究总监刘水对记者表示，房企构建新发展模式将更加侧重轻资产运营管理业务，未来或有其他房企顺势而为，对发展战略进行调整，包括业务方面“去重取轻”、财务方面“轻装上阵”等。
（编辑：赵毅 审核：童海华 校对：翟军）
