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土地供应回落与城更追逐 | 2024年1-5月房地产企业新增土地储备报告

摘要:从权益拿地金额来看,1-4月土地投资力度最大的企业依然为华润置地,其次是滨江集团、绿城中国,权益拓储金额分别为180.1、161和125.6亿元。(报告期:2024.04.23-2024.05.23)

观点指数前50房企累计新增拿地建面1748万平,同比上升1.5% 报告期内一线城市地块成交不多,很多强二线的土拍市场集聚了不少头部企业。为了获取低成本的地块,头部房企逆势拿地,并期待补充高收益的货值。可以说现阶段能拿地的企业集资金和实力于一身,同时也释放了对未来市场乐观预期的信号。

三个线级城市供应回落,城市去化周期超36个月暂停供应宅地 报告期内土地供应数量3287宗;供应土地规划建筑面积14598.83万平方米,环比下降32.61%,同比下降26%。自然资源部指出,城市商品住宅去化周期超过36个月的,应暂停新增商品住宅用地出让。该调控主要是为了可以更好地适配当下市场情况。

仅三线城市成交环比上升,前4月全国土地收入降一成 报告期内一二三线城市土地成交数量2266宗;成交土地规划建筑面积10010.79万平方米,环比下降46.39%,同比下降27%。在三个线级城市中,仅有三线城市成交环比上升,一线二线城市成交均呈现回落。1-4月国有土地使用权出让收入10536亿元,同比下降10.4%,降幅较一季度(-6.7%)也有所扩大。市场走弱,土地出让也难有明显改善。

广州首张城中村改造项目房票发布,各地现城更追逐赛 4月18日,广州黄埔区发放了全国首张城中村改造项目房票。可以观察到,不论是从政策面还是旧改项目动态,广州的城市更新脚步均走在了前列。期内,其他地方城市更新动态频繁。如浙江、上海、郑州、东莞等城市都在积极推进城市更新工作,主要从政策发布、项目计划、规划调整、实施主体确认等几个方面进行。每个城市的进度不一,但总体以提高城市运营能力,赋能产业升级,优化人居环境等为更新目标。

前50房企累计新增拿地建面2017.71万平,同比下降11.52%

观点指数发布的“1-5月房地产企业新增土地储备报告”显示,报告期内前50房企单月新增土地建筑面积269.59万平方米,同比下降51.67%。

数据来源:观点指数整理数据来源:观点指数整理

1-4月前50房企新增土地建筑面积2017.71万平方米,同比下降11.52%。其中,石家庄国控、华润置地、中国铁建新增全口径土地储备分别为165.95万、149.79万以及90.8万平方米,处于领先位置。华润置地4月新增42万平方米。

从权益拿地金额来看,1-4月土地投资力度最大的企业依然为华润置地,其次为滨江集团、绿城中国,权益拓储金额分别为180.1、161和125.6亿元。

报告期内一线城市地块成交不多,强二线的土拍市场因而集聚了不少头部企业。为了获取低成本的地块,头部房企逆势拿地,并期待补充高收益的货值。

可以说现阶段能拿地的企业集资金和实力于一身,同时也释放了对未来市场乐观预期的信号。

但考虑到前4个月房地产市场的销售情况,合理安排投资仍然是房企不变的考量。当下市场面临的高库存也是未来分流新房市场的不确定因子。按照5月17日的鼓励地方政府收揽商品房新政,也会产生一定的冲击。即如果地方政府收揽现存商品房转变为保障房投入市场,那么房企未来新投入的项目可能会有不小的去化压力。

三个线级城市供应回落,城市去化周期超36个月暂停供应宅地

观点指数监测的一二三线城市数据显示,报告期内土地供应数量3287宗;供应土地规划建筑面积14598.83万平方米,环比下降32.61%,同比下降26%;供应土地起始楼面价1123元/平方米,环比上升17.47%,连续两个月环比上涨,同比下降26.46%。

数据来源:Wind、观点指数整理数据来源:Wind、观点指数整理

住宅用地方面,报告期内一二三线城市供应住宅用地576宗,供应土地规划建筑面积1464.82万平方米,环比下降64.8%,同比下降69%;供应土地起始楼面价3473元/平方米,环比下降13.1%,同比下降29.37%。

数据来源:Wind、观点指数整理数据来源:Wind、观点指数整理

分城市能级来看,4月25日上海发布今年第二批集中出让的四宗住宅地块,涉及松江区、杨浦区、闵行区和浦东新区,四宗地块起始总价93.52亿元,出让面积15.49万平方米。本次出让地块中最贵的为闵行区梅陇社区03单元01-26-01地块,起始总价为49.67亿元,最高限价54.64亿元,楼板价44007元/平方米。

报告期内,北京4月单月未有新增挂牌地块。其中,有5宗地块挂牌进行中,合计建筑面积90.18万平方米,起始价总计277.8亿元。值得注意的是,本次北京市朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0005、0006、0007地块,孙河乡前苇沟组团棚户区改造土地开发项目3006-006、008、009、010、011地块,中关村朝阳园北区2905-0017地块首次采用了将住宅用地与产业用地及商业配套用地一次性组合供应的方式。

项目总建设用地面积约15.7平方米,规划建筑规模约28.3万平方米,起始价112亿元。其中,住宅部分挂牌起始价为91.7624亿元,公建部分挂牌起始价为20.2376亿元。

该项目地块打包出售或是为了完善功能配套,促进片区联动开发和职住平衡,这也更考验开发商的资金实力和操盘能力。

此前,广州挂牌出让5宗地块中有4宗终止出让,总出让面积18.88万平方米,总起价112亿元,包含白云区、花都区、天河区等片区。观点指数认为,很大可能是受4月29日自然资源部办公厅公布了关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知影响。

其中提到:商品住宅去化周期超过36个月的,应暂停新增商品住宅用地出让,同时下大力气盘活存量,直至商品住宅去化周期降至36个月以下;商品住宅去化周期在18个月(不含)-36个月之间的城市,要按照“盘活多少、供应多少”的原则,根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积(包括竣工和收回)动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。各地商品住宅去化周期、盘活存量商品住宅用地数据按季度动态更新。

据测算,截至4月25日,广州整体去化周期为20.28个月,其中越秀长达74个月,而去化较快的是黄埔、海珠和花都,去化周期分别为12.58个月、15.44个月和16.45个月。

报告期内,二线城市供应住宅用地74宗,供应土地规划建筑面积606.14万平方米,环比下降45.61%,同比下降55.31%;供应土地起始楼面价4906元/平方米,环比下降42.04%,同比下降46.63%。

期内,成都、杭州、郑州是报告期内的主要供地城市。杭州市商旅集团在土地推介会上集中展示了15宗地块,总计出让面积578亩,涉及住宅、商业综合体等多种类型用地。其中,拱墅片区推出11宗地,上城片区4宗地均为商业商务用地。成都东部新区在重庆举办城市价值推介活动,现场推出16宗合计约1357亩土地,并重点推介11个住宅项目和3个商业项目,均位于区位较好的板块(空港新城和简州新城)。

值得关注的是,浙江丽水莲都区碧湖新城16亩低密项目拟出让并支持“定制化”方案。地块面向大众出让,可以单个业主拿地建房,也可多业主联合竞买。这样的供地方式,也许成为独特的存在。“丽水人居”披露,地块出让消息发布后,已经有不少人在咨询地块详细情况,包括即将退休、寻找养老之处的丽水市民,想组团拿地的兄弟三人以及旅居欧洲的华侨等。

报告期内,三线城市供应住宅用地494宗,供应土地规划建筑面积2389.38万平方米,环比上升43.51%,同比下降28.69%;供应起始楼面价2137 元/平方米,环比下降5.5%,同比下降28.77%。

整体来看,土地供应水平比去年同期相比有所回落,住宅土地供应新政后预计各地方也会根据当地的去化周期水平去推地,这样的调控有利于更好地适配当下的市场情况。

仅三线城市成交环比上升,前4月全国土地收入降一成

据观点指数监测,报告期内一二三线城市成交土地数量2266宗;成交土地规划建筑面积10010.79万平方米,环比下降46.39%,同比下降27%;成交总价1452.14亿元,环比下降9.6%,同比下降39.45%;成交楼面均价1450.58元/平方米,环比上升25.17%,同比下降16.61%。

数据来源:Wind、观点指数整理数据来源:Wind、观点指数整理

住宅用地方面,一二三线城市成交住宅用地340宗,成交土地规划建筑面积1878.11万平方米,环比下降27.66%,同比下降31%;成交总价977.43亿元,环比下降11.37%,同比下降49.34%;成交楼面均价5204.34元/平方米,环比下降12.25%,同比上升26.56%;平均溢价率3.41%(同比下降近3个百分点)。

分城市能级来看,一线城市共成交8宗宅地。其中,上海成交6宗,4宗溢价成交;北京和广州均成交1宗;深圳无宅地成交。

上海成交6宗地块,总成交价约118.86亿元。其中,静安区中兴社区C070201单元151b-19地块吸引9位竞买人进入现场竞价环节,经过20轮竞价触及最高限价15.9682亿元。有7位竞买人选择参与竞“高品质”指标环节后参与摇号。最终,由杭州燚乐实业投资有限公司(越秀地产)摇号竞得,溢价率10%。另外六名竞买人分别为招商蛇口和港中旅联合体、大华集团、中海地产,华润置地、象屿地产和上海城建置业。可以看到,一些优质地块依旧吸引了不少企业竞逐。

成都、杭州等二线城市期内宅地成交相对活跃。其中,成都成交16宗涉宅地,出让总成交金额108.19亿元,有5宗溢价成交。杭州成交16宗涉宅地,总出让成交金额312.98亿元,有4宗溢价成交。其中,建发集团拿下了本轮地价最高的地块,拿地金额84.95亿元。这个地块是今年余杭区重点推出的地块之一,规划为低碳国际智慧社区,包含了多个地块,出让面积24.44万平方米,建筑面积46.2万平方米,包含了住宅、商业等多重功能。

4月三线城市住宅用地成交建筑面积约1174.53万平方米。除了成交楼面价环比下降13.1%外,成交总价和溢价率均环比上涨。在三个线级城市中,仅三线城市成交环比上升,一线二线城市成交均呈现回落。

据财政部披露,以卖地收入为主的政府性基金预算收入继续下降。2024年1-4月,全国政府性基金预算收入13484亿元,同比下降7.7%,降幅较一季度(-4%)有所扩大。地方政府性基金预算本级收入中的国有土地使用权出让收入10536亿元,同比下降10.4%,降幅较一季度(-6.7%)也有所扩大。如果房地产市场持续走弱,土地出让也难有明显改善。

数据来源:观点指数整理数据来源:观点指数整理

从拿地主体的性质来看,观点指数统计4月一二线城市住宅用地竞得企业类型发现,本月国企招拍挂拿地位居前列。从权益拿地金额来看,报告期内国企、城投、民企和混改房企的占比分别为54.11%、15.86%、28.35%和1.67%。值得关注的是,4月国企和民企的拿地比例有所上升,而城投拿地环比下降近15个百分点。

广州首张城中村改造项目房票发布,各地现城更追逐赛

城市更新方面,据观点指数不完全统计,截至5月20日, 10个城市有项目更新动态,主要以获取新项目、规划公示、项目进度等为主。

4月18日,广州黄埔区发放了全国首张城中村改造项目房票。该房票作为创新的拆迁补偿方式,旨在提高拆迁效率,改善村民居住环境。根据细则,房票将首先在黄埔区经政府同意的试点项目中实施,而房票的面值由基础补偿金额及政策性奖励构成,后者不超过基础补偿金额的5%。

黄埔区将设立“房源超市”,优先纳入改造主体提供的房源,房票使用不受限购政策限制,且购房时房票面值不足部分可通过贷款补足。每张房票可转让一次,未使用部分可在到期后申请现金补偿。

观点指数认为,广州城中村改造项目房票具有积极意义,给改造主体和征迁居民有了更多的选择。但要注意的是,房票兑现里面的房源应综合考虑居民意愿、开发商实力、诚信等因素,避免因兑现房票选房时产生纠纷。

5月15日,广州海珠区凤和(康乐村、鹭江村)城中村改造项目实施方案正式获批。该项目总用地面积为110.27公顷,现状总建面329.48万m²,体量相当于1/3个珠江新城,4个猎德;改造成本高达304.65亿。是海珠旧改项目中面积第二大改造片区,仅次于沥滘村。

可以观察到,不论是从政策面还是旧改项目动态,广州的城市更新的脚步均走在了前列。

期内,其他地方城市更新动态频繁。如浙江省印发《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见》。据悉,这是全国首个推进老旧小区自主更新的指导意见。

此外,上海的“城中村”改造预计今年启动不少于15个“城中村”改造项目。预计到2032年底,城中村改造项目将全面完成。郑州中原区煤仓街泛邻里中心等22个项目(总投资434.02259亿元)将纳入城市更新项目库。东莞市的南城四大城中村改造项目获得批准,包括石鼓、袁屋边、彭眼和鸭仔塘村,总投资额高达91亿元。这些项目预计将进一步推动当地城市面貌和产业的升级。

据观点指数观察,各大城市都在积极推进城市更新工作,多从政策发布、项目计划、规划调整、实施主体确认等几个方面进行。每个城市的进度不一,但总体以提高城市运营能力,赋能产业升级,优化人居环境等为更新目标。

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